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2023年全国写字楼总存量将突破1.4亿平方米,2020写字楼市场线上教育贡献超30%

2020-11-10访问 10 信息来源:

2020年,新冠肺炎疫情的出现,为已进入下行期的中国写字楼市场再次笼罩上了一层阴霾。通过对全国52座主要城市写字楼市场的多维度分析,我们复盘了中国写字楼市场在疫情中的整体表现,并对即将进入后疫情时代的中国写字楼市场进行了展望。

  主要发现包括

  整体市场已向租户大幅倾斜,过半城市的空置率在25%以上,超过九成的城市空置率高于

  租户对成本、灵活性的诉求更加强烈,所有城市的市场租金均全面回调

  科技与金融行业成为全国范围内最主要的需求来源,线上教育贡献科技行业中逾30%的新增需求

  受限于租户结构及整体租户实力,二线及以下城市写字楼市场受到的冲击明显大于一线、新一线城市,且回暖步伐缓慢

  诸多城市将同时承受高企的空置率与供应高峰的双重压力,全国写字楼市场的总存量预计将于2023年末突破1.4亿平方米

  挑战与机遇并存,北京等一线及新一线城市预计将自2022年起,引领全国范围的市场租金回调

  供应:主要城市写字楼市场新增供应

  2020年上半年,共计238万平方米的新项目竣工进入全国写字楼市场,并将市场总存量推升至9,592万平方米。受新冠肺炎疫情影响,仅有深圳、温州、南宁、上海和重庆5座城市在第一季度录得新项目入市,超过80%的新增供应集中于第二季度交付。依城市分级而言,一线城市在上半年全国新增供应中的占比达到27%,其中深圳录得新入项目近26万平方米,在全国主要城市中排名首位。

  需求:主要城市写字楼市场净吸纳量

  2020年上半年,全国写字楼市场的净吸纳量录得58.3万平方米。在第一季度,新冠肺炎疫情的大规模蔓延及各地采取的高级别应急响应措施,令市场几近处于停滞状态,净吸纳量全国范围内仅为2.0万平方米。整体疫情防控形势的明显好转以及经济活动的逐步恢复,使需求在第二季度呈现回暖态势,超过71%的全国主要城市在第二季度录得净吸纳量环比增长。二线、三线及以下城市的需求复苏进程较一线及新一线城市仍存在明显的差距,这两类城市在上半年的累计净吸纳量仅为-5.3万平方米。

  现状:疫情后商业活动恢复,在线教育占成交面积六成

疫情常态化后,商业活动恢复,长沙办公租赁需求也在逐步提升,在这其中在线教育成为了租赁大户。戴德梁行发布的数据显示,截至三季度末,长沙甲级写字楼平均租金每月每平方米88.2元,环比下降6.6%。值得关注的是,在线教育行业的租赁需求表现最为活跃,占比约61%。

“我们写字楼最小户型仅100多平方米,均价12000元/平方米,预计明年年底交付。”旺德府·万象时代置业顾问李先生说,他个人业务中教育、科研行业占比较大,光线上教育租赁面积就占了五成。

10月27日,在位于泊富广场的“掌门一对一”在线教育机构,记者发现门店已经进入装修状态。“我们租赁总面积为租赁450平方米。”该机构一位相关负责人表示。

数据显示,从不同行业市场来看,在线教育行业多为大面积租赁,需求表现最为活跃,占总成交面积约61.0%;科技、媒体和通信行业在政府政策扶持与租金优惠双重因素促进下,延续其活跃度,占总成交面积约20.6%,反观部分初创型公司退租仍有发生。

其中,以猿辅导、学而思线上为代表的在线教育行业持续活跃,在二季度录得大规模新增和扩租交易,承租面积多在1000平方米以上,租赁位置集中市中心。今年“猿辅导在线教育”长沙分公司就入驻了长沙IFS,占据了10层办公楼。

    分析:租金下跌趋势或将延续到四季度

虽然线上教育需求增加,但长沙写字楼市场供应量居高不下的问题,仍令甲级写字楼业主面临持续压力,他们开始以价换量,实行优惠的租赁条件等。“近3年来写字楼市场整体供过于求,在成交市场继续低迷的态势下,去化压力继续增加。”中国指数研究长沙分院分析师谭香菊介绍,不过随着疫情的缓解,写字楼市场也逐渐活跃起来。业内人士指出,随着新增项目的延期入市,以及全市租金普降,写字楼租赁市场的下跌趋势预计延续到四季度。

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